三、仲裁庭对双方当事人签订的《柳营路45弄地块危棚简屋合作改建协议书》的效力问题及由此带来的财产处理问题，作如下裁决：

　　(一)、关于改建协议书的效力

　　1、 法律适用

　　本案双方当事人均为具有房地产开发资格的房地产开发经营公司，本案的纠纷起源于房屋合作改建协议。根据合作改建协议书中双方当事人约定的权利和义务性质，该协议书的性质是房地产合建合同，本案属于房地产开发经营案件。双方当事人签订的房屋合作改建协议书的行为发生在1995年12月28日，其时《中华人民共和国城市房地产管理法》已施行，应适用该法律;此外，本案还应适用《中华人民共和国民法通则》及与城市房地产管理法相关的法规。

　　2、协议书的效力

　　仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《柳营路45弄地块危棚简屋合作改建协议书》是一种民事行为，该民事行为只有符合法律规定的条件，才是合法的民事行为，受法律保护。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，被申请人提供的柳营路45弄地块内144751平方米土地，是通过划拨方式取得的国有土地，1994年5月10日柳营路45弄地块的用地单位是被申请人及上海广电房地产开发经营公司。被申请人与申请人签订《柳营路45弄地块危棚简屋合作改建协议书》时，被申请人提供的地块性质仍然时划拨的国有土地。协议书签订后及协议书履行中，以划拨方式取得国有土地使用权的被申请人未办理土地使用权出让手续。1997年4月30日上海市虹口区计划委员会批复给申请人，同意该项目的建设单位调整为申请人。同年4月30日上海市虹口区城市规划管理局致函申请人同意将原选址意见书中的户名变更为申请人，并由申请人负责柳营路45弄地块的开发改造。之后，申请人未办理户名变更、建设单位调整手续。在本案审理中，申请人仍未办理户名变更手续，未取得建设用地许可证。申请人与被申请人签订的协议书内容违反了上述法律和行政法规的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，申请人与被申请人1995年12月29日签订的补充协议书也是无效合同。申请人要求确认协议书无效的请求，仲裁庭予以支持。

　　根据查明的事实，仲裁庭认为，申请人在与被申请人签订协议书前就以民安公司的名义投入资金参与被申请人与广电公司的柳营路45弄地块危改基地合作改建，在被申请人与广电公司终止履行该协议书后，申请人才以自己的名义与被申请人签订了新的协议书，申请人对该地块性质是明知的，仲裁庭认为申请人与被申请人签订的协议书的性质名为合作建房，实为土地使用权转让合同。以划拨方式取得土地使用权的被申请人，未按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定办理相关手续的前提下就与申请人签订协议书，致使双方当事人签订的协议书存在重大瑕疵，存在重大瑕疵的协议书原本可以通过补救措施完善使协议书有效的审批手续。双方当事人就此进行商定由申请人、被申请人共同申请将原选址意见书户名变更为申请人。1997年4月30日上海市虹口区计划委员会批复给申请人同意将柳营路45弄危地改基地项目建设单位调整为申请人，并要求申请人抓紧办理手续，确保项目顺利实施。同日上海市虹口区城市规划管理局致函申请人同意柳营路45弄地块选址更名，由申请人开发改造该地块。收文后，申请人既未办理户名办更以及土地使用权变更主体手续，也未调整建设单位。1997年11月11日申请人致函被申请人决定退出该基地，由被申请人接盘;由于申请人未办理选址更名、变更该项目投资主体手续，该项目处于停工状态。本案审理过程中，申请人仍未办理投资主体变更手续，使得原本可以通过补救措施解决协议书的重大瑕疵问题而未得到解决，致使双方当事人签订的协议书的内容因违反法律、法规的规定而无效。

　　综上所述，仲裁庭认为申请人与被申请人对协议书的无效均负有不可推卸的责任，都是造成协议书无效的过错方。

　　(二)、关于协议书无效造成的财产处理及解决损失承担

　　仲裁庭认为，经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方;因合同无效给对方造成损失的，应按过错原则由过错方赔偿损失;双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。合作建房协议书被确认无效后，双方当事人投资的资金已投入在建的房屋，其所有权应确认归以土地所有权作为投资的被申请人所有，申请人投入的资金由被申请人予以返还，并给予相应的经济赔偿。

　　经仲裁庭委托审价单位审价，仲裁庭确认被申请人应将申请人已投入该基地工程建设资金45898575.53元返还给申请人。

　　申请人在工程建设中以联建办名义对外签订的所有建设工程承包合同中的工程量均已作为申请人的投资金额计算，并以财产返还方式返还给申请人，应由申请人对外享有和承担以联建办名义签订的所有建设工程承包合同及与上述合同有关的债权债务。被申请人不享有申请人以联建办名义对外签订的合同的权利，也不承担由此所产生的义务。

　　已建的9#、10#房屋基础桩基工程量基本价经审定为10398098元。由于该两幢楼施工工程停工，致使钢筋外露，确实会给今后的工程带来因钢筋外露而产生的质量问题，经向有关部门咨询，在未继续施工的情况下一时难以评估因钢筋外露而产生的质量后果，也无法估计质量后果所产生的经济损失问题。在未有相应证据的前提下，被申请人应将申请人投入的10398098元先行返还给申请人，今后因钢筋外露引起的质量及其经济损失，由被申请人与申请人另行依法解决。

　　申请人仲裁请求被申请人赔偿经济损失1427万元，审理中申请人变更请求，要求被申请人赔偿经济损失19052680.56元，包括多层基地投资应得的合法利润、基地开发中高层停工的利息损失;停工遭受的损失，因基地停工而给房屋参建单位造成违约应支付的违约金。

　　审价单位审定申请人投入资金的贷款利息为4070653.97元，扣除存款利息后，实际应支付的贷款利息为4036236.47元，仲裁庭认为，该实际应支付的贷款利息可以作为申请人的直接经济损失，被申请人应予以全额赔偿。

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