私房多重买卖是出卖人就同一房屋先后卖与数个人，形成数个买卖合同关系的行为。一物数卖，自古有之，谋取利益最大化是多重买卖的起因，也是对诚实信用原则的直接悖离。司法实践中，我们还遇到出卖人将同一私房先后卖给第一、二、三买受人，且与第一买受人签订了房屋买卖合同，但将房屋实际交付给第二买受人，又与第三买受人到房管部门办理了转移登记。这种私房多重买卖涉及物权变动及诸多债法原理，实有深入研究的必要。

　　一、房屋多重买卖的表现及法律特征

　　受我国国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发公司建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等等。私有房屋一房多卖引起的纠纷，仅指出卖人主体为自然人，将自己所有的房屋先后出卖给两个或两个以上的买受人。

　　其法律特征：

　　(一)多重房屋买卖合同纠纷发生在买卖合同领域，其实质是因房屋买卖而发生的合同纠纷

　　(二)多重房屋买卖合同的行为表现为一房多卖

　　出卖人将自己所有的房屋出卖给两个或两个以上的买受人，这样就在同一房屋之上存在两个以上的买受人，且就此同一房屋形成了两个或两个以上的买卖关系，买卖关系相互重合。

　　(三)多重房屋买卖合同，出卖人为一人履行义务后，必有至少一方当事人的权利无法实现，且无法以订立合同的目的得到补偿。诉至法院后，利益受损一方的当事人往往只能得到法律上的平衡。

　　二、房屋多重买卖的法律分析

　　房屋多重买卖这类纠纷诉至法院后应如何处理，司法实践中是仁者见仁、智者见智，难以做到一致。

　　对出卖人将自己所有房屋交给两个或两个以上的买受人的纠纷处理就有两种不同的观点。一种观点认为，出卖人分别与第一、二、三买受人签订的房屋买卖合同系其与各相对人达成的合意。签订了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。对于不动产物权，我国采取有限制登记主义原则，房屋这种不动产物权的买卖合同未经登记，合同无效。因此，出卖人与第一、二、三买受人的房屋买卖合同无效，与第三买受人的合同有效，法律予以保护。另一种观点认为，如果房屋买卖合同必须经登记才生效，则未登记合同就不能生效，但是我国相关法律并没有这样规定 ，而仅仅是规定房屋所有权转移以登记为要件，因此，出卖人与第一、二、三买受人分别就买卖房屋一事协商意思一致，同时又没有什么违法事由，则合同成立时生效。这时出卖人再转卖并办理所有权转移手续，仅对先前成立并生效的合同负违约责任。

　　上述两种不同的观点，究竟那种观点更符合有关法律的要求，结果的处理上更能体现公正呢?回答问题之前，让我们先注意以下几个问题：

　　(一)合同成立与合同生效之区分

　　处理合同纠纷案件，先要确定的是该合同的法律效力，即合同有效还是无效。因为有效合同与无效合同在根据法律对其处理时所表现出的实际的后果是不一样的。但在确定合同效力的时候，我们常发现有将合同成立与合同生效混淆情况，以为合同成立即当然有效。理论界和实务界认为：关于合同成立与合同生效是两个不同的概念。合同成立是指当事人对合同条款经过自愿协商达成一致，而合同生效是指双方当事人对合同条款经过自愿协商达成一致。而合同生效是指已经依法成立的合同在当事人之间产生权利义务的法律约束力，即法律效力，意味着当事人双方目标的实现获得了国家法律的保护。合同成立是合同生效的前提。一般情况下，合同成立时生效。但在某些特殊情况下，法律、法规还规定，合同成立后还要办理批准、登记手续才能生效。在此情况下，虽然双方当事人对合同内容达成合意，合同成立，但如不履行法律规定的有关程序义务，则合同不能发生法律效力。对双方当事人也不能产生法律约束力。如现行《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，按照其规定”。为准确理解适用该条款，最高人民法院2000年下发的关系适用《合同法》的司法解释中第九条对第四十四条作了更进一步的解释：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效。一审辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理手续不影响合同的效力，合同的标的物及其他物权不能转移。”

　　(二)房屋类不动产产权变动方式的法律评价

　　众所周知，民法上的物根据能否转移分为动产和不动产。不能移动的物，如土地及地上定着物为不动产，其余为动产。由于两种财产的不同性质，特别是不动产在社会生活是所具有的重要意义，法律对二者的物权在变动时的方式要求也不一样。通行的原则是，不动产物权的设立、转移、变更和消灭，依法应当公示的，必须经登记公示;不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件，因此，房屋所有权就应当从办理所有权登记手续时转移;船舶、飞行器和汽车等交通工具的物权的设立、转移、变更，未经公示的，不得对抗第三人;依法律行为设立、变更、转移、消灭其他动产物权的，经交付生效，但法律或合同另有规定的除外。这就是说，动产一般以实际占有为标志，所有权转移在事实和法律上要求一致，不动产物权需要进行登记，事实转移不等于法律上的转移，物权的变动之所以要公示是由物权本身所决定的。因为任何当事人设立、转移物权都会涉及第三人的利益，只有公开、透明地进行物权的变动，将物权设立、转移的事实通过一定的公示方法向社会公开，才能使第三人知道物权变动的情况，才能减少产权变动中的纠纷，从而维护交易安全与交易秩序。不动产物权公示一般采用登记的方法，即由登记申请人到专门的登记机关依据法定的程序对不动产物权的设定、转移所进行的登记。对房屋这类不动产的转移，《城市房地产管理法》第六十条规定：房地产转让或变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记;《城市私有房屋管理条例》第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权或房屋现状变更登记手续。”由此可见，房屋的买卖必须经过登记才能发生所有权的转移，当事人之间如果达成了买卖房屋的协议，但未经登记，则合同有效只能在当事人之间产生债权债务关系，而不能发生房屋所有权的转移。